Größere Familienwohnungen sind bei den Mietern der Wohnhaus Minden beliebt. Foto: MT-Archiv
Rund 3.000 Wohnungen zu vermieten, das läuft nie ganz reibungslos ab. Wohnhaus-Geschäftsführer Eugen Pankratz will Probleme durch gezieltes Gegensteuern möglichst gar nicht erst entstehen lassen. Aus seiner Sicht klappt das gut. Vor allem stabile Wohngemeinschaften in Mehrfamilienhäusern sind ihm wichtig.
Was bedeuten Ihnen Mieter: Sind es eher lästige Bittsteller oder wertvolle Kunden?
Wir leben von unserer Beziehung mit den Menschen. Anders ist es gar nicht vorstellbar. Deswegen betrachten wir unsere Mieter als wertvolle Kunden. Unter anderem deshalb haben wir unsere Firmenzentrale in der Hahler Straße gerade komplett umgebaut. Das Ambiente ist sehr freundlich, es ist ein Ort entstanden, an dem Mitarbeiter und Mieter sich wohlfühlen können. So eine Atmosphäre fängt manchmal schon einiges von dem Ärger ab, mit dem Menschen gelegentlich zu uns kommen.
Ärger ist ein gutes Stichwort. Sie haben vermutlich ein Interesse an zufriedenen Mietern. Wie stellt man 3.000 Mietparteien zufrieden?
In Mehrfamilienhäusern sind gute Hausgemeinschaften das Allerwichtigste. Wenn der eine zu laut trampelt und der nächste nicht putzt, dann entstehen Probleme. Das sind hochemotionale Themen. Wir bemühen uns, Konzentrationen zu vermeiden. Wenn beispielsweise nur Studenten in einem Haus wohnen, dann entstehen garantiert einseitige Probleme. Wenn aber ältere Ehepaare, Studenten und Familien in einem Haus miteinander leben und gegenseitig Rücksicht nehmen müssen, dann funktioniert das oft wesentlich besser. Diese Durchmischung ist ein Steuerungsinstrument, das wir nutzen. Außerdem sind uns Lösungen, die Mietparteien gemeinsam an unserem Tisch finden, lieber als der Rechtsweg. Erfahrungsgemäß sind das auch die Lösungen, die länger Bestand haben.
Es ist hin und wieder zu hören, die Stadt habe mit dem Verkauf der Wohnhaus wertvolles Tafelsilber verkauft. Sehen Sie das auch so?
Nein, auf keinen Fall. Der Leerstandsanteil war sehr hoch nach dem Abzug der britischen Soldaten. Als wir das kommunale Tochterunternehmen 2005 angekauft haben, stand jede fünfte Wohnung leer, es gab einen erheblichen Investitionsstau. Zwei Familien mit Hauptstandorten in Berlin haben das Unternehmen gekauft und weiterentwickelt.
Welche Wohnungen bieten Sie hauptsächlich an und warum?
Eugen Pankratz bevorzugt stabile Verhältnisse. Foto: pr
Der Großteil unserer Wohnungen ist an die 60 Quadratmeter groß und hat zwei Zimmer, Küche, Bad. Wenn wir Wohnungen sanieren, dann bemühen wir uns, die gestiegenen Ansprüche zu berücksichtigen. Gäste-WCs zu schaffen beispielsweise oder ein zweites Waschbecken in die Bäder einzubauen. Auch andere Lichtkonzepte sind gefragt, ebenso ebenerdige Duschen. Diese Details sind uns wichtig und allein daran lässt sich schon erkennen, dass es nicht darum geht, um jeden Preis zu vermieten. Ein Spartenpotenzial, das wir in Minden identifiziert haben, sind größere Familienwohnungen beispielsweise in Reihenhäusern. Führungskräfte aus heimischen Unternehmen, die drei bis fünf Jahre in der Stadt bleiben, wollen nicht unbedingt kaufen, suchen aber nach Mietobjekten mit einem gehobenen Standard. Das ist ein Bereich, in dem wir zuletzt stärker tätig geworden sind.
Über Ihre Mietverträge, die eine Mindest-Bindung von zwei Jahren beinhalten, ist immer mal wieder Unmut zu hören.
Unseren Mietern sind beständige Hausgemeinschaften wichtig. Wenn Ihnen als Vermieter Hausgemeinschaften etwas wert sind, dann sind Sie darauf angewiesen, dass die Fluktuation nicht zu hoch ist. Denn die verursacht zwangsläufig Probleme. Wir sind grundsätzlich an langfristigen Mietverhältnissen interessiert. Bei Härtefällen sind wir übrigens immer zu Lösungen bereit. Wer beispielsweise der Arbeit wegen nach Minden kommt und in der Probezeit gekündigt wird, mit dem finden wir eine Lösung, dass er aus dem Vertrag aussteigen kann. Es geht uns um stabile Verhältnisse
Stimmt es, dass der Leerstand in Wohnhaus-Immobilien besonders hoch ist?
Nein, die übliche Quote bewegt sich bei zwei Prozent. Das ist ein sehr ordentlicher Wert. Wir sanieren allerdings ständig Häuser und wenn wir das nicht im Bestand realisieren, sondern eine Komplettsanierung durchführen, dann steht ein Haus für die Dauer der Arbeiten natürlich leer. Aktuell bereiten wir beispielsweise ein Projekt in der Gaußstraße vor, da wollen wir über 70 Wohnungen kernsanieren.
Ein Vorwurf in Ihre Richtung lautet, Sie böten zu wenig Wohnraum für Hartz-IV-Empfänger an. Können Sie das nachvollziehen?
Zehn Prozent unserer Wohnungen sind öffentlich gefördert, die Arbeitslosenquote bewegt sich um fünf Prozent. Im Verhältnis ist das adäquat viel. Im Übrigen: Die wirtschaftlich notwendige Miete liegt laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei Neubau wegen der erheblich gestiegenen Anforderungen zwischen neun und 14 Euro pro Quadratmeter. Das ist mancherorts das Doppelte von dem, was im sozialen Wohnungsbau für Neubauten als bezahlbar gilt. Denn die Miethöhe geförderter Wohnungen ist auf fünf bis 6,50 Euro begrenzt. So einfach ist das also nicht. Wir haben außerdem 130 Single-Wohnungen gebaut und damit auf Anforderungen, die sich verändert haben, reagiert. Auch diese Wohnungen sind bezahlbar. Wir haben darauf geachtet, dass ein Teil dieser Wohnungen auch für Nicht-Berufstätige bezahlbar ist.
Trotzdem ist immer wieder zu hören, dass es Menschen gibt, die keine Wohnung in Minden finden, die das Jobcenter komplett übernimmt.
Aber das ist auch nicht unsere Hauptzielgruppe. Die Arbeitslosenquote ist in unserer Stadt historisch gering und entsprechend setzt sich unsere Mieterstruktur im Wesentlichen aus Berufstätigen, Rentnern und Studenten zusammen. Wir setzen auf den durchschnittlichen Berufstätigen, der seinem Einkommen gemäß ordentlich wohnen möchte. Sowohl Sozialwohnungen als auch hochwertiges Wohnen sind Sparten, die wir zwar bedienen, die aber nicht unser Hauptgeschäftsfeld sind.
Sehen Sie denn trotzdem auch eine soziale Verantwortung?
Keine Frage, wir haben eine soziale Verantwortung für unsere Mieter. Die nehmen wir unter anderem auch bei unseren Nebenkosten dadurch wahr, dass wir Gas in einer Einkaufsgemeinschaft mit anderen Vermietern sehr viel günstiger einkaufen als es der Empfehlung des Mieterschutzbundes entspricht. Und übrigens: Wir haben die Zufriedenheit unserer Mieter untersucht und herausgekommen ist eine Weiterempfehlungsquote von 80 Prozent.
Das bedeutet aber auch, dass von 100 Mietern 20 unzufrieden sind.
Nein, das bedeutet, dass 20 Prozent unserer Kunden Anliegen haben, um die wir uns kümmern. Genau daran arbeiten wir täglich, um die Zufriedenheit noch weiter zu erhöhen. Ich möchte aber entgegenhalten: Mehr als die Hälfte unserer Neukunden kommt auf die Empfehlung von Bestandskunden hin zu uns. Das ist etwas, was uns sehr freut und was wichtig für uns ist.
Wie stellen Sie sich die Zukunft der Wohnhaus vor?
Wir stehen auch in der Zukunft für gute Hausgemeinschaften ein, sind auf Expansionskurs und werden es auch weiterhin bleiben. Das Wort Vermieter ist leider und zu Unrecht wegen der Verhältnisse in einigen Großstädten stigmatisiert. Dem müssen wir mit zufriedenen Mietern in Minden entgegenarbeiten. Aber das ändert nichts daran, dass wir noch immer Wohnungen hinzu kaufen. Zwischen 2005 und 2015 haben wir 100 Prozent unserer Gewinne in die Wohnungen und Gebäude investiert und keinen Cent an Gewinnen ausgeschüttet. Das kann nur ein Familienunternehmen machen, das langfristig agieren und am Markt bestehen will.
Das hört sich fast an, als seien sie ein Wohltätigkeitsclub.
Nein, so soll sich das nicht anhören. Wir sind ein Wirtschaftsunternehmen und wir wollen ein Wirtschaftsunternehmen sein, das ist gar keine Frage. Wir glauben auch an den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg der Wohnhaus, sonst würden wir ja so nicht handeln. Ich will damit nur sagen: Wir sind kein Unternehmen, das in möglichst kurzer Zeit möglichst hohe Gewinne ausschütten will. Unsere Strategie ist eine langfristige und das kommt unseren Mietern und unserer Stadt zum Guten.
